不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、不動産会社への報酬として仲介手数料がかかります。仲介手数料はどれくらいかかるのでしょうか？いつ支払うものなのでしょうか？今回は、このような仲介手数料に関する知識をご紹介します。
目次
- 不動産売買で発生する仲介手数料とは
- 仲介手数料の上限を求める計算式
- 仲介手数料を支払うタイミング
- 仲介手数料の値引き交渉はできるのか
- 仲介手数料の安さで不動産会社を選ばないこと
- 仲介手数料以外にかかる費用と税金
- まとめ
不動産売買で発生する仲介手数料とは
個人が所有する不動産を売却する際は、不動産会社を通して売却を行うのが一般的です。そして、不動産会社が売却を仲介し売買が成立した場合は不動産会社に成功報酬を払います。この成功報酬のことを仲介手数料と呼びます。仲介手数料は、媒介手数料や媒介報酬とも呼ばれることもあります。仲介手数料は売買代金に応じて上限額が法律で決まっており、上限以内であれば、不動産会社の裁量によって仲介手数料を自由に決定してよいことになっています。そのため、不動産会社によって請求される仲介手数料の額が違ってきます。ちなみに、買主も媒介契約を締結した不動産会社へ仲介手数料を払います。
仲介手数料には、主に以下のような費用が含まれています。
仲介手数料の内訳
- 広告費用
- 物件案内
- 売主と買主の契約条件の調整
- 重要事項説明書や売買契約書などの書類作成
- 不動産の登記・権利情報操作
- 重要事項説明と契約締結
- 必要書類準備
- 支払い手続き
仲介手数料は「通常の仲介業務に発生する費用」です。そのため、法定の仲介手数料にはどの程度までの営業活動が含まれるのか、事前に確かめておいた方がいいでしょう。例えば、特別な広告を掲載したり、その他通常業務外のことを依頼したりした時は、別途費用を支払う必要があります。仲介手数料は成功報酬のため、媒介契約を結んでいても売買が成立しなければ支払う必要はありません。同様に、契約が無効になったり、取り消しになったりした場合も請求されません。ただし、もし特別な宣伝活動などを依頼した場合は費用がかかります。
【補足】仲介手数料を支払うことなしに不動産を売却する方法
所有する不動産を不動産会社に買い取ってもらう「買取」という方法を利用すれば、仲介手数料を支払わずに売却をすることができます。しかし、不動産会社に仲介してもらって売却する場合と比べ、買取の場合は相場の7割ほどでの売却になります。そのため、仲介手数料を支払って相場価格で売却する場合と、仲介手数料を支払わずに相場の7割程度で買い取ってもらう場合を比較検討してみるとよいでしょう。また、当たり前ですが、個人間で不動産を売買する場合も仲介手数料は発生しません。ただし、個人間での売買は手続きが複雑で手間がかかるため、難しく感じる方が多いでしょう。不動産の売買は不動産会社に依頼するのが一般的です。
仲介手数料の上限を求める計算式
仲介手数料の上限額は法律で定められており、売買代金によって異なります。仲介手数料を求める計算式がありますので、その計算式を元に実際に仲介手数料を計算してみましょう。
＜仲介手数料の計算式＞
| 売買価格 | 仲介手数料の上限を求める計算式 |
|---|---|
| 1）200万円以下の部分 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 2）200万円を超え400万円以下の部分 | 取引物件価格（税抜）×4％＋消費税 |
| 3）400万円を超える部分 | 取引物件価格（税抜）×3％＋消費税 |
試しに、売買価格が1,000万円だった場合の仲介手数料を計算してみましょう。1,000万円を200万円以下、200万円を超え400万円以下、400万円を超える部分に分けて計算します。消費税は10%です。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限を求める計算式 |
|---|---|
| 1）200万円以下の部分 | 200万円×5％＋消費税＝11万円 |
| 2）200万円を超え400万円以下の部分 | 200万円×4％＋消費税＝8.8万円 |
| 3）400万円を超える部分 | 600万円×3％＋消費税＝19.8万円 |
つまり、11万円＋8.8万円＋19.8万円の合計39.6万円が仲介手数料の上限となります。
＜売買価格が400万円以上の場合の速算式＞
売買価格が400万円以上の場合は計算が煩雑になるため、一般的には以下の速算法を使って仲介手数料を出します。
速算法 （売買価格×3％＋6万）＋消費税
ここで気になるのは、この6万円はどこから出てきたのか、ということでしょう。まず、売買価格全額に3%をかけた額を求めます。その額に、1）の200万円にかかる5％と3％の差額の4万円、それから2）の200万円以上400万円以下の部分の200万円にかかる4％と3％の差額分の2万円を足します。つまり、6万円を足すことになります。それでは、同じ1,000万円を例に、本当に速算式で求める仲介手数料が上記の表のものと同じになるか計算してみましょう。
●仲介手数料＝（1,000万円×3%＋6万円）＋10％＝（30万円＋6万円）＋3.6万円＝39.6万円
先ほどの上記の表にある計算式で出した合計の額と見事に一致しますので、速算式は正しいことが証明できました。
＜仲介手数料上限の早見表＞
所有する不動産のおおよその相場価格がわかれば、仲介手数料の上限も予測することができます。以下に売買価格ごとの仲介手数料を載せているので、参考にしてみてください。
| 売買代金 | 仲介手数料（10％税込） |
|---|---|
| 100 万円 | 5.5万円 |
| 200 万円 | 11万円 |
| 300 万円 | 15.4 万円 |
| 400 万円 | 19.8 万円 |
| 500 万円 | 23.1 万円 |
| 1,000 万円 | 39.6 万円 |
| 1,500 万円 | 56.1 万円 |
| 2,000 万円 | 72.6 万円 |
| 3,000 万円 | 105.6 万円 |
| 4,000 万円 | 138.6 万円 |
| 5,000 万円 | 171.6 万円 |
| 6,000 万円 | 204.6 万円 |
| 7,000 万円 | 237.6 万円 |
| 8,000 万円 | 270.6 万円 |
| 9,000 万円 | 303.6 万円 |
| 1億円 | 336.6 万円 |
【補足】売買価格が400万円以下の場合の仲介手数料の上限
2018年（平成30年）に宅地建物取引業法が一部改定され、400万円以下の不動産売買に対する仲介手数料の上限が18万円（税抜）になりました。それまでも、売買価格が400万円の不動産の場合は18万円が上限でしたが、例えば100万円や200万円などの売買価格の場合でも、今では最高18万円までは仲介手数料に上乗せできるようになりました。この変更は売主側にのみ適用となります。不動産会社はあらかじめ売主に説明を行い、合意を得た上で請求することができます。
改訂の背景には、空き家問題があります。特に地方の空き家は物件価格が低い割に、遠方にあればあるほど調査費用がかさみます。そのため、物件が売却できても利益にならず不動産会社が赤字になるケースもあり、不動産の取引自体が敬遠されることが見受けられました。そこで、不動産会社に空き家を積極的に扱ってもらい、市場で空き家を流通させるため、仲介手数料とは別に調査費用という名目で不動産会社が受け取る報酬を増やすことになったのです。
仲介手数料を支払うタイミング
不動産会社に仲介手数料を払うタイミングは、媒介契約を結んだ不動産会社によって違ってきます。一般的には、「物件の引き渡しの際に一括で支払う」もしくは「売買契約締結時に半分、引き渡しの際にもう半分を支払う」のどちらかです。仲介手数料は、不動産の売却時にかかる費用の中でも金額の高い支払いになるため、支払いのタイミングは事前に不動産会社に確認しておきましょう。
仲介手数料の値引き交渉はできるのか
先の項で解説したように、仲介手数料には法律で定められた上限があります。上限とはつまり「不動産会社はこの額までならば仲介手数料として請求できますよ」というものです。一方、法律では仲介手数料の下限は決められていません。つまり、上限を越えなければ、各不動産会社は自由に仲介手数料を定めることができます。そのため、不動産会社と話し合って仲介手数料を決めることや、仲介手数料の値引き交渉をすることも可能です。最近では、仲介手数料が半額や無料になるケースも見られます。不動産会社に問い合わせする際、仲介手数料も合わせて確認してみましょう。
＜値引き交渉をしやすい物件＞
利便性の高いエリアにある物件だったり、築浅の物件だったりすると、仲介手数料の値引きが受け入れられやすい可能性があります。というのも、仲介手数料は売買価格によって決まるため、高値で売れそうな物件であれば多少仲介手数料を下げても十分に利益が出る可能性があるからです。人気エリアにある好条件な物件であればすぐに買い手が見つかるため、不動産会社としても楽に売却できる上に利益も獲得できます。不動産会社としては、媒介契約を確実なものにしたいはずです。そのため、値引き交渉に応じてもらえる可能性は高くなると言えるでしょう。
＜値引き交渉をするタイミング＞
仲介手数料の値引き交渉をするには、不動産会社と媒介契約を結ぶ前がベストです。契約を結ぶ前であれば、不動産会社は媒介契約を獲得するために値引きを前向きに検討してくれる可能性があります。また、不動産会社は「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」など一社としか契約できないタイプの契約形態を好む傾向にあるため、そのどちらかの契約を結ぶ代わりに値引きをお願いするという交渉の仕方もあるでしょう。
＜値引き交渉のデメリット＞
仲介手数料が少しでも安くなればその資金を他に回せるため、値引き交渉を考える人も多いでしょう。しかし、値引き交渉にはデメリットも存在するということを覚えておいてください。仲介手数料を安くすれば不動産会社としては取り分が少なくなるため、広告費が削られたり、他の物件よりも優先順位を下げられたりする可能性もあります。値引き交渉は、メリット、デメリットを考慮した上でするかどうか判断しましょう。
仲介手数料の安さで不動産会社を選ばないこと
仲介手数料は、上限以内であれば各不動産会社が決めることができます。仲介手数料が割安なことをアピールして契約を取ろうとする不動産会社も多く見られます。仲介手数料が安いとその分出費が少なくなるため、得をしたような気分になるかもしれません。しかし、仲介手数料の安さを重視して不動産会社を選ぶことはおすすめしません。それよりも、どのような売却活動をしてもらえるか、どのようなサービスがあるのかなど、不動産会社が提案する内容で選ぶことが重要です。
全ての不動産会社がそうとは言い切れませんが、仲介手数料を安くしている会社は、売買活動に積極的に取り組んでくれなかったり、すぐに買い手が見つかるように売却価格の値下げ交渉に応じるように勧めてきたりするかもしれません。一方、上限いっぱいの仲介手数料を請求する不動産会社が、精力的な売却活動を行なって物件が高値で売れれば、上限いっぱいの手数料を払ったとしても結果的に得をすることもあります。仲介手数料の高い安いにかかわらず、不動産という大切な資産の売却を任せられる、本当に信頼できる不動産会社を選ぶことが不動産売却を成功させることにつながります。
仲介手数料以外にかかる費用と税金
不動産を売却する際は、仲介手数料だけではなく、他にも様々な費用や税金がかかります。例えば、引っ越し費用や登記費、各種証明書発行費、ローン返済費、印紙税、登録免許税、譲渡所得税など、売却活動の段階ごと、物件の引き渡し後などに色々な費用や税金の支払いが必要になります。不動産の売買では大きなお金が動きます。後々お金のことで心配しないでいいように、売却で必要になる費用はどれくらいになるか事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
まとめ
今回は、不動産会社に仲介を依頼する時にかかる仲介手数料について詳しくご紹介しました。不動産自体が高額なため、仲介手数料も決して安くはありません。仲介をお願いする不動産会社を決める時は、仲介手数料の高い安いではなく、その会社や営業担当者が信頼できるかどうか、売却活動やサービスの内容が満足できるものかをきちんと見極めて選択することが重要です。
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