不動産売却の知識
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売却を有利にすすめる業者の選び方

不動産売却のポイント

売却を有利にすすめる業者の選び方

不動産売却を有利に進めるためには、パートナーとなる不動産会社の選択が鍵になります。今回は、不動産会社を選ぶときのポイントを6つご紹介します。本当に信頼できる会社を見つけて、不動産の売却を成功させましょう。

目次

不動産会社の選択が、不動産売却を成功させる鍵

不動産会社の選択が、不動産売却を成功させる鍵

不動産を売却するためには、買主を見つけないといけません。しかし、買主を自分で見つけて個人的に売買契約を結ぶのは非常に難しいでしょう。そのため、通常は不動産会社に売却の仲介を依頼します。不動産会社や担当者によって販売力、対応力などに違いが出てくるため、売却のパートナーとなる不動産会社をどこにするかで不動産の売却が成功するかどうかが決まるといっても過言ではありません。

不動産の売却には、流れがあります。まずは、自分で必要書類を集めたり相場を調べたりします。それから複数の不動産会社に査定を依頼し、一番信頼できそうな会社と媒介契約を結びます。媒介契約締結後、不動産会社は売主の代わりに不動産を宣伝し買主を探します。買主が見つかれば売買契約を締結し、ようやく引き渡しになります。この流れを一貫してサポートするのが不動産会社の役目です。不動産会社や担当者によって実力や経験が異なるため、それが売却価格や売却にかかる期間などに影響を与えます。

それでは、信頼できる不動産会社はどのようにして見つけたら良いでしょうか。この記事では信頼できる不動産会社の選び方をまとめています。6つのポイントごとに紹介していますので、早速見ていきましょう。

ポイント1 買い替えたい住宅が決まっている時は

ポイント1 買い替えたい住宅が決まっている時は

もし現在居住しているマイホームの売却理由が買い替えによるもので、すでにこれから購入して住み替える家が決まっているのであれば、その家を販売している不動産会社に依頼するのも選択肢の一つです。売却理由が買い替えの場合、今すんでいる家の売却と新しい住居の購入の両方を行うわけですから、住宅ローンやスケジュールの調整が必要になってきます。同じ不動産会社に依頼すれば一括して対応してくれるので、他社に依頼するよりも色々と調整しやすいでしょう。また、売却代金の受け取りと購入代金の支払い時期に融通を利かせてもらえるのもポイントです。不動産会社としても、売主の今現在の住居が売却できなければ自分たちが販売している住居も購入してもらえなくなる可能性があるため、売却活動により力が入ります。

ポイント2 不動産会社の信頼度をチェック

ポイント2 不動産会社の信頼度をチェック

不動産の仲介や買取業務を行うには、国土交通省が定める宅地建物取引業の免許が必須です。無免許業者との取引を防ぐためにも、仲介を依頼する前にきちんと確認しておきましょう。不動産会社のホームページか、もしくは国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムに以下のような記載があれば、免許を所持しているということです。

(例)国土交通大臣免許(1)第XXXXXX号、東京都知事免許(5)第XXXXXX号

営業範囲によって、大臣からと都道府県知事からの許可に分けられます。免許にある(1)や(5)の数字は、免許の更新回数です。5年ごとに更新されるので、数字が大きいほど事業年数が長いということになります。ただ、長いキャリアを持っているからといって、それが優秀な不動産会社とは言い切れないので注意しましょう。

免許の確認と同時に、行政処分歴も確認しておきましょう。行政処分歴を確認することで、過去に違反や不備などがあったかどうか知ることができます。ただし、行政処分を過去に受けたことがあっても業務改善が十分になされている会社もあれば、行政処分がなくても顧客とのトラブルが多い会社もありますので、参考情報として活用してください。

*参考サイト
・宅建業者の検索(国土交通省) 
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do
・国土交通大臣免許業者の行政処分歴の確認先情報(国土交通省)https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000018.html
・都道府県知事免許業者の行政処分歴の確認先情報(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html
・ネガティブ情報等検索システム(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti

ポイント3 不動産会社の種類と得意分野をチェック

数多くある不動産会社の中で「この不動産会社はいいな」と思う不動産会社があったとしても、そこが売却に強いとは限りません。というのも、実は不動産会社はその業務内容によって大きく以下の4種類に分けられ、それぞれが異なった専門分野を持っているためです。

●開発会社・・・ディベロッパーやハウスメーカーなど、不動産の開発や建築に特化している
●販売代理会社・・・開発会社が開発・建築した新築物件を開発者に代わり販売する
●仲介会社・・・中古の売買物件や賃貸物件を介して売主と買主をつなげる
●管理会社・・・不動産のメンテナンスや清掃、住民の管理など、管理業務全般を行う

どの会社がどの分野の専門かは、ホームページを見てチェックしましょう。トップページに仲介業務についての記載があれば、その不動産会社は仲介業務をメインに行っている会社であることがわかります。当たり前のことですが、不動産の売却を依頼するなら、仲介業務を専門とする会社にお願いしましょう。

ちなみに、同じ仲介業務を専門とする会社でも、一戸建ての売却に強みを持つ会社、マンションを中心に扱っている会社、都心での売買経験が豊富な会社、郊外にある物件の仲介を得意とする会社など、様々な会社が存在します。不動産会社の持つ実績も不動産会社を選ぶ上で非常に大切な判断基準になりますので、直接話を聞くかホームページで調べてみましょう。

ポイント4 会社の規模よりも提案内容をチェック

ポイント4 会社の規模よりも提案内容をチェック

不動産会社を選ぶ際、よく名前を聞く大手がいいのか、それとも売却したい物件のある地域の情報をよく把握している中小の方がいいのか悩む方もいらっしゃるでしょう。優良企業を見極めるには、企業の規模ではなく、その企業がどのような売却活動を行ってくれるかということを比較することが大切です。不動産会社が売却を通してどのようなサービスを提供しているのか確認しておきましょう。不動産会社が提供しているサービスの中には、例えば以下のようなものがあります。

サービスの種類内容
荷物預かり売主の荷物を一時的に保管してくれるため、住居に荷物が少ない状態で売却活動ができる。
ホームステージング売却予定の物件にインテリア家具や調度品などを置き、モデルルームのように演出し魅力的に見せる。
バーチャルホームステージング居住中の物件からCGで家具を消去して空室イメージを再現したり、CGで家具を設置しモデルルームのようなイメージを作成したりして、購入後の生活イメージをしやすくする。
プロカメラマンによる撮影プロのカメラマンが広告で使用する物件写真を撮影してくれる。
設備・建物保証引き渡し後に見つかった不具合の補修費用を、決まった額まで保証してくれる。
買取保証一定期間内に成約に至らなかった場合、事前に決めていた価格で買い取ってくれる。
買取賃貸不動産会社に物件を買い取ってもらった後も、その物件に賃貸として住み続けられる。

ポイント5 担当者をチェック

ポイント5 担当者をチェック

不動産会社自体にはすごく魅力を感じても、実際の売却活動は、直接売主をサポートする営業担当者の知識や交渉力、経験値などによって左右されます。担当者と接する機会があれば、宅建士の資格の有無、これまでの契約実績、得意なエリアや物件タイプなど聞いてみましょう。売却にまつわるお金や法律に関する質問をしてみるのもいいかもしれません。

不動産の売却には短くても3ヶ月、長ければ1年以上になるケースもあります。担当者とは長い付き合いになりますので、不動産売却の手腕だけでなく、人柄や誠実さ、相性なども見極めることが大切です。不動産の売却は人生でそう何度も経験することではないでしょう。大きなお金が動くため、売主も買主も慎重になります。そんな中で「この人と一緒に売ってみたい」と思える担当者がいれば、初めても売却活動も安心して進められるはずです。

ポイント6 媒介契約の種類をチェック

さて、売却のパートナーとなる不動産会社を決定したら、いよいよ媒介契約を結んで売却活動を開始します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれのメリット、デメリットを理解した上でどのような仲介を依頼したいかを考慮し、最適な契約形態を選択しましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約有効期間原則なし
(行政の指導では3か月以内)
3か月以内3か月以内
売主が自ら見つけた買主との売買契約できるできるできない
他社への同時依頼できるできないできない
売主への活動状況の報告なし2週間に1回以上
文章またはメール
1週間に1回以上
文章またはメール
レインズ(不動産業界全体でシェアしているデータベース)への登録義務
なし
なし媒介契約締結後7日以内に登録
登録後、登録済み証を交付
媒介契約締結後5日以内に登録
登録後、登録済み証を交付

まず、一般媒介契約は、複数社と契約が結べるのでより多くの買い手にアプローチすることができます。ただ、人気物件以外だと、不動産会社の売却活動が消極的になる可能性があります。というのも、不動産会社からしてみれば、同じ物件の売却活動を行っている他の不動産会社から利益を奪われるリスクがあるためです。売却を急いでいなかったり、不動産会社を一社に決めきれなかったりする場合は、一般媒介契約で様子を見てみてもいいかもしれません。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、一社とだけ結べる契約形態になります。一社だけとの付き合いになるので、売却活動はやりやすいでしょう。ただ、売却が成功するかどうかはその不動産会社の力量にかかっています。また、「囲い込み」をする会社もあるので注意が必要です。囲い込みとは、専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却依頼のあった物件を、他の不動産会社に契約させないことを言います。そうすることで、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることを狙うのです。物件に対するお問い合わせが長い間なければ、囲い込みを疑ってみるべきです。

不動産会社選びは「一括査定」で

不動産会社選びは「一括査定」で

世の中には数多くの不動産会社が存在します。「不動産会社選びのポイントはわかったけど、そもそもどんな不動産会社があるの?」という方には、まずはオンラインで簡単に依頼できる一括査定を利用することをおすすめします。

一括査定では、必須項目を入力した後査定を依頼できる不動産会社が紹介されます。気になる不動産会社があれば査定を依頼してみましょう。この時、できるだけ複数の会社に査定を依頼して、各社の査定額や対応などを比較することが重要です。合わせて、どうしてその査定額が出たのか根拠を聞いておきましょう。なぜその査定額になったのかきちんとした説明があれば、その会社に対する信頼度は上がるでしょう。

もし他社に比べて安すぎたり高すぎたりする査定額を出している会社があれば、注意が必要です。安すぎる査定額であれば、その会社が相場価格を把握しきれていない可能性があります。反対に高額すぎる場合は、専属媒介契約を結びたいために魅力的な査定額を出している可能性があります。

一括査定で注意したいのは、全ての不動産会社が一括査定サイトに参加しているわけではないということです。特に地域密着型の不動産会社は参加していない可能性が高いので、もし気になる場合は自分でコンタクトを取る必要があります。

まとめ

不動産は大事な財産です、そのため、誰しもが、売却が成功するかどうかの鍵を握る不動産会社の選択には慎重になるでしょう。まずは、一括査定を利用したり直接不動産会社に査定を依頼したりして、査定額や対応を比較してみましょう。そして、今回ご紹介した6つのポイントを押さえながら、信頼できる会社を選びましょう。不動産会社は大切な資産を一緒に売却するパートナーになりますので、妥協せずに最も自分に合った会社を見つけることを心がけましょう。

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