不動産売却の知識
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私の家や土地、いくらで売れる-初めての売却も失敗しない!あなたの家をより高く売る方法をご紹介

不動産売却のポイント

私の家や土地、いくらで売れる(初めての売却も失敗しない!あなたの家をより高く売る方法をご紹介)

所有する不動産の売却を思い立った時、まず初めに頭に浮かぶのは「どれくらいで売れるのだろうか」ということだと思います。そして誰でも、売るからにはできるだけ高い価格で売却したいと思うでしょう。今回は、家をより高く売却するために押さえておくべきポイントを、不動産売却の流れに沿ってご紹介します。

目次

まずは不動産売却の流れを知ろう

家を売却することを考えているなら、まずは不動産の売却がどのような流れで進むのかを把握しておきましょう。不動産の売却は、簡単に説明すると以下の手順で進みます。

査定→媒介契約締結→売却活動→売買契約締結→引渡し

媒介契約を結んだ後は、基本的に不動産会社主体で売却活動が行われます。不動産会社に任せておけば楽ですが、できるだけ家を高く売りたいのであれば、自分でもしっかりと売却に関わる知識を身につけ、準備段階から売却活動中に至るまで、売却プロセスに積極的に関わっていくことが大切です。それでは、売却の流れに沿って、家をより高く売るために知っておくべきポイントを細かく見ていきましょう。

ポイント1 相場を調べる

ポイント1 相場を調べる

不動産を所有している人にとって、所有する不動産が「いくらで売れるのか」という情報は非常に興味深いものでしょう。売却できそうな大体の価格を知っていれば、今後のライフプランを立てる上でも参考にできます。

不動産の価格を知るには不動産会社に査定してもらうのが一番ですが、その前に自分でも相場を調べておくことをおすすめします。相場価格を事前に知っておけば、不動産会社より算出された査定価格について色々と質問することができるため、物件の価値や売却についてより深く理解できるでしょう。

不動産の相場価格は以下のようなサイトで調べることができます。売却する不動産の種類によって参考にできるサイトが違ってきますので、気をつけましょう。相場を調べるには、所有する不動産と類似した条件を持つ他の不動産がいくらで取引されているかを調べます。そうすることで、大体の売却価格をイメージすることができます。

*参考サイト*
・不動産取引価格情報検索(国土交通省・取引価格情報を確認できる)https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
 
・地価公示・都道府県地価調査(国土交通省・地価情報を確認できる)
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

・レインズ・マーケット・インフォメーション(不動産流通機構・マンションと一戸建ての売買情報を確認できる)
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

【補足】不動産価格を決める要因になるもの

相場を知ることも大事ですが、物件の持つどのような要素が価格の決定に関わってくるのかを知っておくことも大切です。例えば、駅までの距離、学校や病院、スーパー、公園などの近隣施設や周辺環境などの要素は価格に反映されやすくなります。建物の場合は、設備や施工方法、築年数なども価格の決定に左右します。相場価格だけではなく、このような「高く売れる不動産の条件」も知っておくと、より適切な売り出し価格を見極める際に役に立ちます。

ポイント2 一括査定を利用する

ポイント2 一括査定を利用する

相場価格を調べ、所有する不動産がどれくらいの価格で売れそうかイメージできたら、次は実際に不動産会社に査定を依頼してみましょう。不動産会社の行う査定には明確なルールがありません。そのため、複数の不動産会社に査定をお願いして査定額を比較してみることが大切です。

査定には「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」の2種類あります。机上査定は、過去の取引事例や不動産の条件などの基礎的な情報をもとに行われる査定です。書類が不要で簡単に利用できるので、売却価格の目安を知りたい場合や直接不動産会社と連絡を取るのがためらわれる場合などに便利です。机上査定はインターネットで依頼できる一括査定がおすすめです。一括査定サイトは無料で利用でき、当日〜3日程度で結果が出ます。

一方、訪問査定は、実際に不動産会社のスタッフが物件を訪れて、物件の状態や土地の地形、周辺地域の様子を見ながら査定を行います。そのため、机上査定より精度が高く正確な査定が期待できます。訪問査定も無料で依頼できますが、査定のために準備する書類も多くあり、また査定が出るのに通常1週間から10日程度かかります。

よく見られるのは、まず一括査定で売却価格の目安を知り、売却の意思が固まったら訪問査定を依頼するケースです。一括査定では各不動産会社の対応や査定額などが比較できるため、売却のパートナーとなる不動産会社探しの足掛かりにもなります。

ポイント3 パートナーとなる不動産会社を選ぶ

ポイント3 パートナーとなる不動産会社を選ぶ

初めて不動産を売却する時には、どの不動産会社に依頼したらいいのか悩みますよね。売却のパートナーとなる不動産会社の選択は、不動産売却の成功の鍵を握っていると言っても過言ではありません。というのも、不動産会社や担当者によって販売力、対応力などが違うため、それが売却活動全体に影響するからです。それでは、どのような点に注意して不動産会社を見極めたらよいのでしょうか。いくつかチェックすべき点を挙げますので、参考にしてみてください。

<査定額の根拠をチェック>

不動産会社から査定額を提示されたら、どうしてその査定額になったのか根拠を確認することが大切です。査定額を決める要素になるのは、例えば物件の状態や立地、それから周辺にある類似した条件を持つ物件の相場です。中には、媒介契約欲しさに他社の査定額からかけ離れた高額な査定額を提示して、売主の気を引こうとする業者も存在します。高額な査定額に引かれ媒介契約を結んでも、なかなか売却に至らず、結局は売り出し価格を下げて売り出すことになってしまう可能性もあります。そのため、査定額を提示された際は、どのような基準や判断でその査定額になったのか、必ず根拠を聞いてみましょう。

<得意分野・販売実績をチェック>

数多く存在する不動産会社ですが、実はそれぞれ専門性を持っていて、業務によって得意、不得意分野があります。例えば、マンションなどを建設して販売するのが得意な会社、建物の整備や管理などが得意な会社、賃貸物件の取り扱いが得意な会社、そして売買の仲介や買取販売が得意な会社などが存在します。得意分野を見分ける方法としては、ホームページを確認してみるのが良いでしょう。トップページに売買業務についての記載があれば、売買業務を中心に行っている会社であることがわかります。

また、査定のタイミングで、所有する物件周辺の売買実績があるかどうかも一緒に確認しましょう。その不動産会社が、物件周辺エリアでの売却に強いかどうかが伺えます。例えば、媒介数と契約数、売却時の価格帯、それから売却に至るまでにかかった期間などを聞いてみましょう。また、仲介業務が得意な不動産会社でも、会社によって得意な物件の種類やエリアが違ってきます。所有する物件と類似した条件を持つ物件の売却事例がどれだけあるかもポイントです。

<担当者をチェック>

不動産会社自体には魅力を感じても、実際の売却活動は売却をサポートする営業担当者の知識や交渉力、経験値などによって左右されるため、担当者の見極めは非常に重要です。まずは、宅地建物取引士の資格を持っているかどうか確認しましょう。不動産取引についての専門知識を十分持っているかどうかがわかります。

また、担当者の人柄もよく観察しましょう。話をしっかり聞いてくれるか、親身になって対応してくれるか、不動産の知識が少ない素人にもわかりやすく丁寧に説明してくれるか、説明の際に根拠もきちんと示してくれるか、不動産会社に有利になるような提案ばかりしてこないか、など、実際に話をする中でしっかりと見極めましょう。

不動産の売却には通常6ヶ月程度かかるため、担当者とは長く付き合っていくことになります。「この人であれば自分の大切な不動産の売却を安心して任せられる」と思える人なのか、きちんと納得した上で媒介契約を結びましょう。

ポイント4 内覧で見込み客を惹きつける

信頼できる不動産会社と媒介契約を結んだら、いつでも購入希望者の内覧を受け入れられるように準備を始めましょう。購入希望者にとって内覧で得られる物件の印象は非常に大切で、その物件を購入するかどうかの重要な判断材料になります。短時間の内覧で好印象を持ってもらうためにも、部屋をよく見せるための工夫と努力を怠らないようにしましょう。

<整理整頓と掃除>

物件自体の状態は良くても、部屋が散らかっていると印象は良くありません。見えるところに物をおかないようにし、不要なものは処分してしまいましょう。そうすることで部屋を広く見せることができます。生活感をなくし、モデルルームのような印象にするのも有効です。掃除に関しては、普段は目に入りにくい場所、例えば家具の隙間や部屋の隅、シンク下など、汚れが溜まりやすい箇所もこまめに掃除しておきましょう。

<清潔感のある玄関と水回り>

玄関は見学者が最初に目にする空間になります。つまり、第一印象を与える場所です。ここで良い印象を持ってもらうためにも、電球は明るいものを使い、靴は収納しておきましょう。臭いにも注意です。さらに、物件の印象を左右しやすいキッチンやお風呂、トイレなどの水回りは、特に念入りに掃除をしておく必要があります。水垢やカビは徹底的に除去し、水飛沫も拭いておきましょう。頑固な汚れがある場合は、内覧前にハウスクリーニングを依頼するのも得策です。

<生活臭対策>

見た目の印象を良くすることも大事ですが、家の臭いにも気をつけておきましょう。家に住んでいる売主本人は気づかなくても、訪問者にとってはあまり好ましくない臭いである可能性があります。内覧時に部屋からタバコやペットの臭い、生活臭がしたりすると、印象が悪くなってしまいます。そのため、カーテンなどの洗濯できる布製品はできるだけ洗濯しておきましょう。洗濯できないものには消臭スプレー、また空間には消臭剤を利用することで念入りに対策しておきましょう。柔軟剤やアロマなどは、必ずしも万人にとって良い匂いとは限らないので、使用しない方が無難です。

不動産をより高く売るためのコツ

不動産をより高く売るためのコツ

売却を二人三脚で進める不動産会社が決まり、内覧受け入れの準備が整えば、次は実際に広告を出して購入希望者を募る売却活動の段階に進みます。より高額での早い売却につなげるには、購入希望者の夢や希望が膨らむような情報を提示して「この家で暮らしてみたい」と思ってもらえるようにすることが大切です。上記4つのポイントの他にも高く売るためのコツがありますので、ご紹介します。

<物件のスペックや生活イメージを伝える>

間取りや広さ、築年数や最寄り駅などの基本的な物件情報は、他の物件との比較をする上で重要なデータになります。その上で、この家に住んだら「どんな生活ができるか」というイメージを伝えられるように、アピールポイントをできるだけ多く見つけておきましょう。物件に関することであれば、例えば、庭に面する日当たりの良いテラスだったり、最近リフォームしたばかりの水回りだったり、家事動線の良さだったりするでしょう。周辺環境に関することであれば、例えば買い物のしやすさ、学校や公園などの近隣施設の充実度、交通の利便性だったりするでしょう。魅力的な面を伝えるのはもちろんですが、実際に住んでいて不便を感じていることもあれば、正直に伝えておくことが重要です。

<売却のタイミングを考慮する>

売却計画を立てる際、不動産が売れやすい時期を考慮に入れるのも一つの策です。不動産が売れやすい時期は、転勤や就職、進学などで転居が多くなる2月から3月、そして8月から9月と言われています。もし売却したい、もしくはできそうなタイミングがこの時期と重なれば、タイミングを計りながら準備を進めていきましょう。

<最低売却価格を決めておく>

不動産会社と売却の相談をする中で、希望の売却価格は伝える方が多いでしょう。その際「できればこの額以上で売却をしたい」という売却価格の最低ラインも一緒に伝えておきましょう。不動産の売却では、ほとんどの場合値下げ交渉がありますし、仲介手数料などの諸経費もかかるので、売買価格がそのまま手に入るわけではありません。そのため、売却後に手元に残しておきたいおおよその額を事前にはっきりさせた上で売り出すことが大切です。

【補足】 家をより早く売りたい時は

さて、これまで「家を高く売る方法」についてご紹介しましたが、これは不動産会社に仲介してもらって売却する方法です。実はもう一つ不動産を売却する方法があります。それは、不動産会社に物件を買い取ってもらう「買取」という方法です。メリットは、不動産をすぐに現金化でき仲介手数料もかからないということでしょう。ただ、やはり売却金額は仲介による売却よりも安くなってしまいます。というのも、不動産会社は買い取った物件を再販売することで利益を生み出そうとするからです。どちらの方法が最適か、状況に応じて見極めましょう。

まとめ

今回はどうすればより高い価格で家を売ることができるのか、ということにスポットライトを当ててみました。売却を思い立ったら、まずは何と言っても相場を知ることが重要です。それから査定、不動産会社の選択、という段階を踏んで売却活動をスタートさせましょう。同時に、いつ内覧が入ってもいいように家の外観、内観ともにできるだけきれいにしておくことが大切です。高い価格で売却ができるよう、常に努力を怠らないようにしましょう。

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