売却と購入のタイミング

住み替えを検討する理由は、人によって様々です。例えば、家族構成の変化や転勤などが理由で住み替えを検討したり、経済情勢を見て不動産の買い時や売り時を図ったりすることもあるでしょう。住み替えで難しいのは、自宅の売却と新居の購入のタイミングです。大きく分けて3つのタイミングがありますが、それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で、自分に合ったタイミングを見極めることが大切です。

目次

• 住み替えなら「売却」が先？「購入」が先？
• 資金繰りが明確になる「売却先行」の場合
• 理想の物件を先に見つける「購入先行」の場合
• 住み替えで利用できるサービス
• 住み替えの5つのポイント
• まとめ

住み替えなら「売却」が先？「購入」が先？

現在住んでいる自宅を売却して新居を購入する場合、売却と購入のタイミングが重要になってきます。売主の事情やどれくらいの資金を準備できるかによって状況は変わってきますが、買い替えのタイミングは大きく分けて「売却先行」、「購入先行」、「売却と購入の同時進行」の3パターンに分類できます。どの方法が最適か見極める際は、「自宅がどれくらいで売却できるか」、それから「資金繰りをどうするか」という点について把握しておくことが大切です。

最も理想的な買い替えは「売却と購入の同時進行」型です。つまり、自宅を引き渡す日に新居に入居するというものです。しかしながら、自宅を売るには買い手を見つけないといけません。それに、ベストな新居を見つけるのには時間と手間がかかります。そのため、実際には自宅の売却もしくは新居の購入のいずれかを優先して行うケースが多く見られます。それでは、「売却先行」そして「購入先行」のパターンごとに、大まかなスケジュールやメリット・デメリットなどを見ていきましょう。

資金繰りが明確になる「売却先行」の場合

売却を先行する場合、以下のようなスケジュールで売却と購入を進めることになります。自宅の住宅ローンが残っている場合は、先に売却するケースが多くみられます。売却代金でローンを一括返済し、残りを新居購入費などに充てるためです。また、先に新居を購入したけれども自宅がなかなか売れず、新居の住宅ローンと自宅の住宅ローンを二重で支払わなければならないダブルローンの状態も避けられます。他にも、時間をかけても納得のいく価格で自宅を売却したい場合に売却先行が選ばれます。

＜売却先行の流れ＞

＜メリット＞

売却を先行させる場合、売却代金を新居購入に充てることができるので、新居購入のための資金計画が立てやすくなります。また、「新居への入居をいつまでに終わらせないといけない」という期限がなければ、売り急ぐ必要はありません。そのため、買い手との交渉を有利に進めることができ、高値で売却できる可能性が高くなります。

＜デメリット＞

売りを先行させた場合、自宅の引き渡しと新居への入居のタイミングが合わなければ、一旦仮住まいをする必要があります。その際、2回分の引っ越し費用と、家賃、敷金、礼金、仲介手数料などの費用がかかり、色々と出費がかさむでしょう。数日もしくは数ヶ月程度であれば、ホテルやマンスリーマンションという選択肢もありますが、その場合は家具家電をどこかで保管しておかなければなりません。

理想の物件を先に見つける「購入先行」の場合

購入を先行する場合、以下のようなスケジュールで購入と売却を進めることになります。購入先行は、自宅の住宅ローンを既に完済している場合や資金に余裕がある場合、納得のいく物件を見つけるまでは買い替えしたくない場合などに選ばれやすい手段です。

＜購入先行の流れ＞

＜メリット＞

購入を先行させる場合、新居選びに時間をかけることができるため、納得のいく物件を購入できるでしょう。仮住まいの必要もないため、手間もかからず無駄な費用も発生しません。例えば、新築マンションなどは建築前から販売されます。良い部屋から売れていくため、理想的な物件があれば、先に購入しておいた方がよいかもしれません。また、土地を購入して新しく家を建てようとしている場合も、設計や建築に長い期間を費やすため、買いを優先させることができれば理想的です。

＜デメリット＞

購入を先行させるということは、自宅の売却代金を新居の購入資金に充てられないということになります。そのため、ある程度の資金を他の手段で用意しておかないといけません。貯蓄を使えればよいですが、貯蓄がない場合は「つなぎ融資」を利用することも可能です。ただし、つなぎ融資には借入期間に制限があったり、融資の金利が住宅ローンより高くなったりするため、色々と注意が必要です。

また、購入先行型の買い替えでは、売却の目処が立たないと、自宅の住宅ローンと新居の住宅ローンを併せて支払うダブルローン状態になる場合があります。もしくは、自宅のローン残債と新居購入のためのローンを一本化できる「住み替えローン」を組む場合もあるでしょう。いずれにせよ、返済金額が高額になるため、売却が遅くなればなるほど資金的な負担が大きくなります。

さらに、売却に期限があったり、二重ローンを早く終わらせたかったりして、自宅を売り急いでしまうことがあるでしょう。また、買い手がなかなか見つからない場合や買い手からの価格交渉を望んだ場合は、価格を下げての売却になってしまう可能性があります。もし売却したい自宅の買い手がなかなか現れない場合は、新居の購入を一度見合わせることも視野に入れておいたほうがいいかもしれません。

住み替えで利用できるサービス

住み替えを検討していても、資金繰りに不安があったり、買い手がなかなか現れずいつ売却できるか心配になったりすることもあるかと思います。そんな時に利用できるサービスがありますので、主なものを2つご紹介します。

＜住み替えローン＞

自宅を売却しても売却代金でローンを完済できず、貯蓄などで残りの額を支払えない場合は、「住み替え（買い替え）ローン」を利用することができます。住み替えローンとは、自宅の住宅ローンの残債と新居購入資金を併せて借り入れることができるローンです。ただし、住み替えローンの場合、通常の住宅ローンよりも金利が高くなったり、金融機関による融資審査も厳しくなったりするため、状況によっては利用できない可能性もあります。

住み替えローンを利用する場合、注意しておきたいのは、売却する物件と新しく購入した物件の決済日（引き渡し日）を同日にしないといけないということです。二つの決済日を同日に調整することが難しい場合は、新居の売買契約を結ぶ際に「買い替え特約」を利用できる可能性があります。しかしながら、この特約は「自宅が○月○日までに○○万円以上で売却できなかった場合、新居の購入を白紙に戻すことができる」というもので、新居の買主にとっては大きなメリットですが、売主にとっては大きなリスクになります。そのため、実際に特約を付帯した契約が結ばれることは稀です。不動産会社が売主の場合は買い替え特約が利用しやすい傾向にあるため、相談してみるとよいでしょう。

＜買取保証サービス＞

不動産会社によっては、買取保証サービスを提供しているところもあります。これは、決められた期日までに物件が売却できなかった場合に、事前に取り決めておいた価格での買取を不動産会社が保証する、というサービスです。相場より10~30%ほど低額での買取となりますが、不動産をすぐに現金化できることが大きなメリットです。住み替えで売却期限が決まっている場合、買取価格に合意できればおすすめの方法です。

住み替えの5つのポイント

住み替えは自宅の売却と新居の購入の両方を行うため、考慮しなければならないことも、準備しなければならないことも多々あります。手間もかかるし、時間もかかります。心から納得できる住み替えができるように、以下のポイントを押さえておきましょう。

ポイント1. 資金計画をしっかり立てること

住み替えを意識したら、貯蓄はいくらあるか、売却代金でローンを返済できそうか、ダブルローンになっても対処できそうか、生活費に影響は出ないか、どのような費用が発生するか、など確認した上で、入念な資金計画を立てましょう。不動産の売買では非常に大きな金額が動くため、その後の生活にも影響を与えます。心から納得できる住み替えを行うためにも、資金計画は非常に重要です。

ポイント2. 信頼できるパートナーを選ぶこと

住み替えは、売却の準備をしたり、新居探しをしたり、資金計画を立てたりと、期限内にするべきことが多々あります。この一連の流れをサポートするのが不動産会社です。不動産会社が不動産の売買で果たす役割は非常に大きく、売買が成功するかしないかは不動産会社や担当者の力量による、といっても過言ではありません。本当に信頼できる不動産会社と二人三脚で住み替えに臨みましょう。

ポイント3. 心から気に入った物件を購入すること

これは当たり前のことかもしれませんが、やはり納得した上で物件は購入すべきです。住み替え後に「やっぱり他の物件の方がよかった」、「住み替えしたことで資金的に苦しくなった」など後悔はしたくないですよね。売買に時間的、資金的な制限があったとしても、その中でベストな物件を選択できるよう、売買に向けた事前準備を怠らないようにしましょう。

ポイント4. 売却先行の場合に覚悟しておくべきこと

売却を先行して行う場合、仮住まいをする可能性が高いことを覚悟しておきましょう。自宅をスムーズに売却できたとしても、心から気に入った物件を探すには時間がかかるものです。仮住まいには、引っ越し費用や敷金、礼金、家賃など、様々な費用がかかってきます。仮住まいをした場合大体どれくらいの費用が必要になるのか、事前に計算しておきましょう。

ポイント5. 購入先行の場合に覚悟しておくべきこと

購入を先行して行う場合、ダブルローンの状況を少しでも早く終わらせるため、できるだけ早い段階で買い手が付くように売却価格を下げるという選択肢を取らざるを得ないことがあります。また、売却が思うようにいかない場合は、せっかく契約した新居を解約しなければならなくなる可能性も考えておいたほうがよいでしょう。

まとめ

不動産の売買は、一生に何度もあることではないでしょう。もし売買する機会がありそうならば、後々後悔することのないよう、事前に知識をつけておくことが大切です。住み替えの場合は売買のタイミングも重要になってきます。心から納得できる売買取引ができるよう、期間や予算など優先順位を考えて住み替えの時期を判断しましょう。