不動産を希望通りに売却したいのであれば、「自分自身と自宅」、「買い手」、そして「不動産市場」についての理解を深めておきましょう。より良い条件で売却できるタイミングを図るための判断材料になります。今回は、自分自身と自宅、買い手、そして不動産市場について知ることが、不動産の売却時期を考える上でなぜ重要なのか、詳しくご説明します。
目次
不動産売却の方法：仲介と買取
不動産を売却するとなれば、不動産会社に仲介を依頼し、買い手を見つけてもらうのが一般的です。ただし、なるべくよい条件での売却を望むのであれば、なんでも不動産会社任せにせずに、自分でも売却に向けての知識をつけて準備をしておくべきです。
不動産の売却は、買い手がいて初めて成立します。売主側に不動産を売却する事情があるように、買い手にも新しい不動産を購入する理由があります。売却されている物件にはそれぞれ特徴があるように、買い手が求める物件の条件もそれぞれ異なります。さらに、不動産の価値は経済状況によって変化します。そのため、少しでも希望に近い条件で売却したいのであれば、買い手の事情と不動産市場の状況について事前に知っておくことが大切です。
売却に期限がある時や、早急に売却しなければならない時、売却していることを知られたくない時などは、「買取」という選択肢もあります。買取とは、不動産会社に物件を買い取ってもらうことを言います。不動産会社に仲介してもらって売却する時と比べ、買取の場合は一般的に相場の7割ほどでの売却となってしまいます。自分の状況をよく考えた上で、不動産会社とも相談しながら、仲介にするか買取にするか判断しましょう。
希望通りに売却するための3つのポイント
より好条件での売却を望むのであれば、次の3つのポイント、「売却の目的・目標と自宅の特徴」、「物件を買ってくれるであろう買い手」、そして「不動産市場を取り巻く状況」を押さえておきましょう。この3点をしっかり分析できれば、自宅をどのように、誰に、そしていつ売却すればよいのかがわかってきます。
どうして自宅を売りたいのか、どのような売却を望むのか、自宅のどのような点がアピールポイントになるのか、自宅はどのような買い手に魅力的に映るのか、買い手がより多く集まる時期はいつか、など自分と自宅、そして買い手について考えてみましょう。また、不動産の価値は経済状況によって変化します。そのため、景気の動向や住宅ローンに関わる金利、売買の際にかかってくる税金などが不動産の売買に与える影響も勉強しておきましょう。
それでは、できるだけ良い条件での売却ができるように、不動産を売却するベストなタイミングを見極めるためのポイント3点について詳しく見ていきましょう。
ポイント1.自分と自宅の特徴を知る
まず初めに、自分自身と売却予定の自宅についての理解を深めましょう。売却の理由をはっきりさせて、しっかりとした売却目標を持ちましょう。また、自宅の特徴を押さえておくことも重要です。自宅の状態、修繕歴、自宅の建つエリアの利便性や住環境など事前にまとめておきましょう。自宅の状態でいうと、築年数と保有年数が売却のタイミングを考える上で重要なポイントになるでしょう。
＜売却の目的と目標＞
どのような理由で自宅を売却したいのでしょうか。いつ頃、どのような条件で、どのくらいの価格での売却を希望しているのでしょうか。あまりはっきりとした売却目的を持たず、売却目標も曖昧だと、買い手はなかなか見つからないでしょう。というのも、いつ、どのような人に、どのような条件で売りたいのかが明確でなければ、購入希望者が現れてもなかなか売却の決断ができないからです。そのような状況が続けば、不動産会社も精力的に売却活動を続けることが難しくなるでしょう。そのため、売却の目的や目標などはあらかじめはっきりさせておくことが大切です。
＜築年数＞
一般的には、築年数が経過するにつれて売却価格は下がっていきます。既に築年数が経過している物件の場合は、売却価格の他にも、買主が住宅ローンを組みやすいかどうかを考えて売却のタイミングを図ることをおすすめします。買主は住宅ローンを組んで不動産を購入することが多いですが、金融機関によっては物件の築年数がローンの借入期間に影響を与える場合があるので注意が必要です。また、住宅ローン控除の適用も、マンションなどの耐火建築物なら築25年以内、木造住宅などの非耐火建築物なら築20年以内という制限があります。
＜所有年数＞
所有年数は、譲渡所得税の税率に関係してきます。譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合にかかる所得税と住民税のことです。売却したのがマイホームの場合は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例がありますので、余程利益が出ない限り心配はいりません。しかし、投資用マンションやセカンドハウスなどの売却であればこの特例は適用されないため、所有期間が5年以下だと短期譲渡所得で39.63％、5年越えだと20.315％の税がかかります。所有年数によって税率が約20%も違ってきますので、少しでも税金を抑えたい場合は5年以上所有してからの売却を考えた方がよいでしょう。
ポイント2.ターゲット（買い手）を知る
自宅の特徴が把握できれば、どのようなターゲットに向けて、いつどのような手段で情報発信をしていけばいいのか目処が立つでしょう。
＜ターゲットの決定＞
買い手の家族構成、例えばシングルか、ファミリーか、はたまたシニアか、によってそれぞれが理想とする物件は違ってきます。また、自宅に仕事スペースがいるのか、セカンドハウスとしての利用か、などライフスタイルによっても希望する条件は変わってきます。そのため、自宅の特徴をよく知ることで、最も自宅を購入してくれそうなターゲットを絞ることができます。
＜ターゲットが購入を検討するタイミング＞
ターゲットが確定したら、次はそのターゲットがいつ頃物件を探し始める傾向にあるのかチェックしましょう。一般的には、不動産市場が最も活発化するのは1月から3月と9月から11月です。最も需要が高まる1月から3月は転勤や進学などのタイミングにあたり、第二の引っ越しシーズンと言われる9月から11月は企業の異動の時期にあたります。他にも、結婚や退職などを理由とした購入や、税制が改正されるタイミングでの購入も考えられます。自宅を最も購入してくれそうなターゲットの状況が把握できれば、ターゲットの行動に合わせて売却活動の計画を立てることができます。また、より多くの人に物件を知ってもらうためには、ターゲットが動き出す前に広告を出すことが重要です。
ただ、売却の理由や条件によっては、ターゲットが物件を探す傾向にある時期と重ならないこともあるでしょう。重要なのは、自分にとって好条件で売却ができるように行動することです。たとえ売り出したい時期が不動産市場が活発でないオフシーズンにあたっても、その時に売却する必要があれば売却に踏み切りましょう。
ポイント3.不動産市場を知る
不動産市場は、景気の動向、金利や税制などに多大な影響を受けます。例えば、景気の良い時は人々の消費活動が活発になりお金の需要が増えるため、金利は上がりやすくなります。不動産を購入する際は住宅ローンを組む人が多いため、住宅ローンの金利が高い時は不動産の購入を控える人が多いでしょう。また、不動産の購入には消費税がかかるため、もし消費税が増税されるとなれば、その前に不動産を購入することを検討する人は多いでしょう。実際に、住宅ローンが低金利になった時や増税前、株価が上昇した時などに不動産を購入する人が増加する傾向にあります。
このように、世の中の動きは不動産の売買に大きく関わっています。不動産を売買するのに適した時期を判断するには、日頃から不動産の売買に影響を及ぼしそうな情報を把握しておくことも必要です。売却を考えているのであれば、ベストなタイミングで売却活動を始められるように、早めに行動して準備しておきましょう。
まとめ
さて、今回は不動産を売却するタイミングを決める際のポイントをお伝えしました。より良い条件で売却ができるように、自分と自宅、ターゲット（買い手）、不動産市場の動向について事前に分析しておきましょう。同時に、買い手がいてこそ売買が成立するため、買い手の立場に立って考えることも大切です。
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