不動産は、非常に大きな金額で取引されます。そのため、不動産の売買契約を締結する際には契約書の内容を十分確認することが大切です。契約内容に不備があるのに気づかないまま、もしくは内容を十分に理解しないまま締結してしまうと、後々大きなトラブルに発展してしまう可能性もあります。そのようなリスクを減らすためにも、今回は売買契約とはどういうものか、売買契約書のどのような点に注意して内容を確認していけばよいかなどご紹介します。
目次
- 不動産売買契約の流れ
- ポイント1. 契約内容は十分に確認を
- ポイント2. 契約解除について
- ポイント3. 手付金ついて
- ポイント4. 契約不適合責任について
- ポイント5. 売買契約書のチェックポイント
- ポイント6. 契約当日に売主が持参するもの
- ポイント7. 契約の締結から引渡しまでにしておくこと
- まとめ
不動産売買契約の流れ
売り出している物件に買い手が現れ、契約条件や売却価格などについて合意に至れば、売買契約を結ぶ段階へ進みます。売買契約書を読み合わせする前に、まず「重要事項説明書」の読み合わせがあります。重要事項の説明は、買い手を保護するために行われます。不動産の売買は大きな金額の取引であるにもかかわらず、買主が不動産売買に関する十分な知識や経験を持っていることは稀でしょう。そのため、契約に関わる重要事項を不動産の専門家である宅地建物取引士が説明することで、買主が情報を正しく理解し誤解のない状態で契約が結べるようにするのです。重要事項説明書には、主に取引対象物件に関する事項と取引条件に関する事項が記載されています。
重要事項説明書の読み合わせが終われば、次は「不動産売買契約書」の読み合わせに移ります。売買契約書には、主に取引についての取り決めが記載されています。例えば、取引の対象となっている物件の住所や面積、売買代金、支払いの時期や手段、物件の引き渡しなどについて書かれています。読み合わせが終わり、各書類に売主と買主が署名捺印をし、買主から売主へ手付金が支払われれば、契約の締結となります。契約の内容は、公序良俗に反したり法律に反したりしていない限り、基本的には自由です。つまり、契約の締結は自己責任ということになってしまいます。後々トラブルにならないよう、契約内容はしっかりと把握した上で締結するようにしましょう。
ちなみに、売買契約書は仲介を担当している不動産会社が作成します。売主と買主の不動産会社が違う場合は業者間で取り決めて、契約書を作成する業者を決定します。作成後は、もう一方の業者に確認してもらい、問題がなければ売買契約書の完成です。
ポイント1. 契約内容は十分に確認を
重要事項の説明を受け、契約条件に売主、買主双方が納得し合意したら、売買契約の締結に進みます。契約を締結するにあたり、それまで買主とすり合わせてきた事項が正しく契約書に反映されているかどうかしっかり確認しましょう。契約は一旦締結されると簡単には解除できませんので、十分に内容を確認した上で契約を結ぶようにしましょう。契約に不備があった場合や内容をよく把握しないで署名捺印を済ませてしまうと、後々トラブルになりかねません。
ポイント2.契約解除について
不動産の売買契約は、売主と買主の信頼関係の上に成り立っている約束事であり、一度契約を結んでしまったら、基本的には自己都合で契約を簡単に解除する事はできません。そのため、契約後にどうしても契約を白紙に戻さなくてはならなくなった場合には、一定のペナルティを受けることもあります。
契約解除は売主と買主双方から申し出る事ができ、契約違反などの行為がなくても解除することは可能です。それでは、解除にはどのようなパターンがあるか見てみましょう。
＜契約解除の種類＞
手付解除
手付金が「解約手付」として支払われた場合に、売主側は手付金の倍返しすることによって、買主側は手付金を放棄することによって、契約を解除することが可能です。ただし、手付解除ができるのは相手側が契約の履行に着手する前に限られます。もし履行に着手した後の解約であれば、解除には違約金が発生します。
契約違反による解除
売主もしくは買主のいずれかに契約についての債務不履行があった場合、相手側に履行を求める催告をした上で解除をする旨を通知することで、契約を解除することができます。
例えば、売主が契約内容に沿って履行準備をしたり終わらせていたりするのにもかかわらず買主側が代金を支払わない場合や、反対に買主が代金を支払ったのにもかかわらず売主が不動産の移転登記や引き渡しを行わない場合などが挙げられます。
契約違反によって契約が解除となった場合は違約金が発生します。違約金の相場は不動産売買代金の10%〜20%と重くなっています。
契約不適合責任による解除
売主側に契約不適合責任がある場合、つまり契約した不動産に瑕疵（かし）があり、その瑕疵が原因で契約の目的を果たすことができない、と判断される場合買主は契約を解除することができます。
例えば、売却する物件に構造上の問題がある場合や、土地に建物が建てられない場合などが考えられます。たとえ売主側に過失がなくても、契約の目的が達せられない場合は売主側に責任が発生します。
住宅ローン特約等の条件に基づく解除
「ある条件が満たされなかった場合は特約の内容に応じて契約を解除する」という特約条項がついている場合は、契約を解除することができます。
例えば、住宅ローン特約があります。これは、買主がローンの審査に通らなかった場合、違約金を支払うことなく契約を解除できるというものです。ただし、特約が適用されなかった場合は買主の都合による売買契約後の解除と認識されるため、違約金が発生します。
消費者契約法に基づく解除
事業者が事実でないことや不確実なことを伝えたため、消費者が情報を誤認し購入に至った場合は契約を解除することができます。
例えば、資産価値の値上がりを示唆されて不動産を購入した場合や、間取りや築年数などの情報を誤って伝えられて不動産を購入した場合などが当てはまります。
ただし、消費者契約法は事業者と消費者の間で契約が交わされた場合に消費者を守るための法律のため、売主か買主のいずれかが不動産会社である必要があります。
合意による解除
契約書に明記されていなくても、売主と買主双方が話し合いで合意に至れば、契約を解除することができます。
クーリング・オフに基づく解除
売主が宅建業者（不動産会社）であり、業者の事務所など以外の場所で買わされた契約であれば、クーリング・オフによって契約を解除できます。ただし、不動産の契約はほとんどが不動産会社の事務所で行われるため、この解除方法が当てはまるケースは滅多にありません。
ポイント3.手付金について
不動産の売買契約を締結する際、通常は買主から売主へ手付金が支払われます。この手付金には種類があり、その種類によって手付金の持つ意味合いも変わってきます。一般的には、売買契約の成立後、手付金は売買代金の一部として充当されます。
＜手付金の種類＞
証約手付
売買契約が成立したことを証明するための手付金。
解約手付
売主側は手付の倍の額を支払うことで、買主は手付を放棄することで契約を解除できるとした性質を持つ手付金。ただし、解約手付による契約解除ができるのは、相手方が契約の履行に着手するまでの一定期間に限られる。
違約手付
契約当事者の一方（売主あるいは買主）に契約違反（債務不履行）があった場合に、損害賠償とは別に相手方に没収されるとした性質を持つ手付金。
手付金の額は法律で制限されているわけではありませんが、相場は売買代金の約5〜10%となっています。手付金の額が小さすぎると、売主、買主ともに簡単に契約を解除できてしまいますし、反対に額が大きすぎても契約解除の際に負担が大きくなってしまいますので、バランスを取ることが大切です。
ポイント4.契約不適合責任について
2020年（令和2年）4月1日に民法の一部が改正されたことで、それ以前の「瑕疵（かし）担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」が制定されました。この契約不適合責任は、瑕疵担保責任の概念を引き継ぐものですが、制度の整理・追加がなされたことによって、より買主の権利を守るもの、つまり売主が負う責任がより重いものになったと言えます。契約不適合責任は、不動産売買において注意すべきポイントになります。
＜瑕疵担保責任と契約不適合責任＞
瑕疵担保責任とは、売主が事前に把握していなかった瑕疵（欠陥や不具合）、すなわち「隠れた瑕疵」が売買後に見つかった場合は、買主は売主に対して瑕疵を申し出ることができ、売主はその責任を負うというものです。一方、契約不適合責任とは、引き渡された売買の対象物が、種類・品質・数量・権利に関して契約内容と適合していない場合に売主が買主に対して負う責任のことです。つまり、契約内容と異なるものを売却した時に契約不適合責任が問われます。契約不適合責任では、ある瑕疵が見つかった場合、それが隠れた瑕疵かどうかではなく、その瑕疵が「売買契約書に書かれていたかどうか」が焦点となります。
＜契約に適合しないものが見つかった場合＞
では、どのようなものが契約不適合として考えられるでしょうか。土地では、例えば土壌汚染や地中の不要な埋蔵物などが欠陥として考えられます。建物では、雨漏りや水漏れ、シロアリ被害や基礎の腐食などが当たります。買主は損害賠償請求や、契約解除、追完請求、代金減額請求ができます。追完請求とは、不具合のあった箇所を修理したり代替品へ交換したりすることで契約内容を満たすよう請求することができる、というものです。また、代金減額請求とは、修理や交換によって追完請求ができない場合に、代金の減額を請求することができる、というものです。
＜権利行使期限＞
買主側が売主側に契約不適合責任を追求する場合は、不具合を発見してから1年以内に通知する必要があります。しかしながら、売主が故意に不具合を隠していた場合や重大な不注意によって見過ごしていた場合は、この期限を過ぎても責任を追及できます。また、買主は、引き渡しから10年間、不具合を発見してから5年間はこの請求権を行使することができます。
＜トラブルを避けるために＞
今回の法改正により、売主が負う責任の範囲が広くなったため、不動産の売却を躊躇することもあるでしょう。そのような場合は、後々トラブルにならないよう、安心して売却に臨めるように事前に対策を取っておきましょう。
●契約に関わる書類の見直し
前途の通り、契約不適合として責任を追求する際は「売買契約書に記載があったかどうか」が焦点になります。そのため、売買契約書はもちろん、その他の資料等にも物件の状態や特徴は細かく記載するようにしましょう。また、契約書の内容について事前に専門家のチェックや監修を受けておくことも有効です。
●インスペクションの利用
インスペクションとは、中古物件の売買契約前に行われる住宅診断のことです。専門家に建物の欠陥や劣化などを調査してもらい、もし修理が必要な部分があれば、それにかかる期間や費用などのアドバイスももらえます。物件の状態をしっかり把握した上で売買契約を結べるため、売却後に不具合や欠陥が発覚するリスクを抑えることができます。
●瑕疵保険への加入
万が一に備え、個人間売買用の瑕疵保険に加入しておくのも良いでしょう。瑕疵保険とは、売主から依頼を受けた検査事業者が加入する保険です。まず、検査事業者は保険の対象となる中古住宅を検査します。検査にて住宅が保険会社の定める品質をクリアできていると認められれば、保険に加入して保証を受けられるようになります。検査では一定の品質が認められなくても、その後補修などを行なって品質を満たせば加入できるようになります。もし売買後に瑕疵が見つかった場合は、買主は検査事業者に保険金による補修を請求することができます。
＜契約不適合責任は任意規定＞
契約不適合責任は、不動産の売買において注意しておかなければならないポイントですが、実はこの契約不適合責任は「任意規定」とされています。任意規定は「売買契約当事者である売主と買主双方が合意していれば排除しても良い規定」です。つまり、売買契約に特約をつけて買主が行使できる権限を限定的にしたり、売主の責任の及ぶ範囲を狭めたりしたりすることで、規定を排除したり免責することが可能であるということになります。例えば、売主が負う契約不適合責任の期間を独自に設定したり、ある箇所の不具合については売主に修繕や損害賠償の責任を一切追求しないことにしたりと、売主と買主双方が合意すれば契約の中で詳細な取り決めができます。
＜売買契約時の取り決めが肝心＞
物件を引き渡した後のトラブルを防ぐためには、まずはしっかり買主が納得する目的物を引き渡すことが大切です。買主が納得できる目的物であるためには、事前に細部まで検査してもらい不具合や欠陥がないかどうか調べておくのも一つの策です。その上で、売買の目的物である物件の現状を細かく書面に記載して、引き渡し後にトラブルに発展するリスクを減らしておきましょう。
ポイント5.売買契約書のチェックポイント
売買契約は一度締結してしまうと簡単には解除できないため、契約書の内容はきちんと確認する必要があります。それでは、売買契約書のどのような部分に注意して読んでいけばいいのでしょうか。まずは、全体を通して、自分の希望する条件が書かれているか、無理のある条件はないか、疑問点や不明な点はないか、などを確認しましょう。また、契約書の各項目にも注意して確認しておくべき箇所がありますので、主なものを以下にまとめます。
＜項目ごとのポイント＞
●取引物件ついて
売却物件の表示が登記簿に記載されているものと同じであることを確認しましょう。
●売買代金や手付金について
正しい金額であることを確認しましょう。また、手付金の種類、支払い方法や期限などもしっかり確認しましょう。
●売買対象となる土地・建物の面積、測量、代金精算について
売買の対象となる面積について、登記簿に記載されているものをそのまま使用する場合と、実際に現地で測量する場合があります。売買契約後に測量をするのであれば、登記簿記載の面積と実測に差がある場合の対応の仕方について契約書に書かれているかどうかチェックしてください。面積の増減に応じて売買代金の精算を行う場合があります。
●所有者の移転、引き渡しについて
所有権の移転時期、引き渡しの時期に無理がないかなど確認しましょう。
●引き渡し完了前の滅失や毀損について
引き渡し完了前に、例えば天災などの売主にも買主にも責任が問えない事由によって不動産が消滅または損傷した場合、どのような対応を取るようになっているか確認しましょう。
●契約解除について
手付金を放棄して契約を解除する場合の解除期日がいつになっているか、契約違反で契約解除になる場合の違約金の予定額は妥当か、契約不適合責任の期限は適切かなど確認しましょう。
●ローン特約について
ローン特約とは、買主がローンの審査に通らなかった場合に契約を解除できるというものです。買主のローンに無理がないか確認しましょう。
●公租公課の分担について
不動産の売買や所持にかかる税金の精算方法や金額など確認しておきましょう。通常は、引き渡し完了を基準として、それより以前の期間にかかる税金は売主が、それ以後の期間にかかる税金は買主が負担するようになっています。
●引き渡す付帯設備について
不動産の売買において、例えばエアコン、照明、水回りの器具などの設備や備品も売買の対象になる場合があります。そのような設備や備品は付帯設備として記載されますが、引き渡すものに誤りがないか確認しましょう。
ポイント6.契約当日に売主が持参するもの
売買契約の内容がしっかりと確認できたら、いよいよ契約の締結に進みます。契約の締結時に必要なものがありますので、事前にしっかり準備してスムーズに契約を結べるようにしましょう。
＜持参するもの＞
- 実印
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
- 本人確認書類
- 住民票
- 固定資産税納税通知書
- 登記関係書類（登記済権利証もしくは登記識別情報通知）
- 仲介手数料の半金
- 収入印紙
- マンションの場合は管理規約など
- 一戸建ての場合は建築確認通知書（検査済証）
ポイント7.契約の締結から引き渡しまでにしておくこと
売買契約を締結した後は、所有者移転の手続きや引き渡しの義務を果たさなければなりません。事前に決めた引き渡し期日を守れないと違約金が発生してしまいますので、何事も早め早めに準備をしておきましょう。引っ越す際には、室内や庭、駐車スペースなどの掃除、整理整頓も忘れずにしておきましょう。物件の印象を少しでも良くしておけば、売主としての印象も良くなり、買主と良好な関係を築いていくのに役に立つでしょう。
まとめ
今回は、不動産売買契約に関するポイントや確認すべき注意点をお伝えしました。不動産の売買契約書には普段耳にしない用語も多く、分かりづらい箇所もあるでしょう。しかしながら、契約後に違約金を支払ったり瑕疵トラブルに巻き込まれたりするリスクを減らすためにも、契約書は自分の目できちんと確認し、不明箇所はなくした上で契約を締結することが大切です。
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