高く売れる不動産の条件

不動産を売却するからには、できるだけ高く売りたいと思うのは当然のことです。では、どのような家が高く売れるのでしょうか。そんな疑問にお答えするため、今回は、高く売れる家の特徴や家を売れやすくするためにできる工夫をご紹介します。

どんな家が高く売れる？

自宅を売却するに至る理由は様々ですが、いざ売却することになれば、誰しもが「できるだけ高値で売りたい」と思うでしょう。では、どのような住宅であれば高値で売却できる可能性があるのでしょうか。まずは、一般的に人気が高く、高値で取引される住宅に見られる特徴を知っておきましょう。

●アクセス

駅の近くにある
都心へのアクセスが良い
利便性の高い沿線上にある

●住環境

公園や緑地などがある
図書館や学校などの公共施設がある
病院やスーパー、銀行などの生活利便施設がある

●建物

築年数が浅い
メンテナンスが施されている
面積、間取りが一般的である
大手ハウスメーカーが建築したものである
見た目が良い
日当たりが良い
共有施設が充実している（マンションの場合）

＜最終的な売却価格はどのように決まるのか＞

中古住宅の売却価格は、様々な要素を考慮した上で決定されます。まずは、周辺エリアにある類似した特徴を持つ物件が過去にいくらで売却されているかを参考にして、相場価格が算出されます。それから、国や都道府県が決定している土地の公的価格や売却予定の不動産の状態などを考慮して、査定額が算出されます。この査定額をもとに、売主の事情も踏まえて売却価格が決定されます。

査定額を出すための明確な基準はないため、査定額は不動産会社によって違ってきます。他の不動産会社の査定額と比べて、安すぎたり高すぎたりする査定額を出している不動産会社には注意しましょう。相場をきちんと把握できていなかったり、専属媒介契約の締結が目的だったりするかもしれません。

＜一戸建てとマンションはどちらが売れやすいのか＞

不動産を売却する上で、その不動産の持つ資産価値の高さは売れやすさに影響します。資産価値は、物件が今いくらかを示す指標です。資産価値は、売却可能な価格を示す「売却価値」と、物件を貸し出した時に得られる家賃収入を示す「収益価値」の主に2つの観点から判断されます。一戸建て、マンションともにそれぞれ異なる価値を持つため、実はどちらがより売れやすいとはっきり断定し難いのが現状です。

一戸建ての場合、建物の資産価値は年々下がりますが、建物が老朽化した際にリフォームや立て替えが容易にできるのは利点でしょう。一方、土地の資産価値は年月が経っても基本的には変わらないため、一定の資産価値を保ち続けることができます。ただし、一戸建ては建物の管理状態に差が出やすいため、もしかしたら目に見えない瑕疵があるかもしれないという不安がネックになり、そもそも購入を検討しない買い手もいるようです。そのような中古住宅に関する不安要素を取り除くため、最近は「安心R住宅」という既存住宅の流通促進のための制度も始まっています。

次にマンションの場合ですが、一戸建てに比べて造りが頑丈な場合が多く、資産価値の減少は緩やかです。また、立地がよければ、住居用だけでなく投資用としても人気があるため売れやすいでしょう。建物自体の管理状態も把握しやすいです。ただし、建物の老朽化が進むと建て替えが困難な場合もあり、そうなると売却は厳しくなります。

高く売れる家の特徴

売却予定の住宅に、上記のリストにあるような特徴が見られれば、売却価格もより高く購入希望者もより多く集まります。特にアクセス面で便利なこと、それから住宅周辺の環境が良いことは、高値がつく重要な要素になります。

もちろん、築年数も価格の決定に大きな影響を与えます。一戸建ての場合は、築20年で資産価値がゼロになるとよく言われます。ただ、築年数が古くても、大手ハウスメーカーのものであったり、長期優良住宅、メンテナンスが行き届いていて良好な状態を保っていたりする住宅は、高い価格で取引される場合もあります。マンションの場合も同様です。

それでは、査定価格にも影響を及ぼす、高値で売却できる家の条件をさらに詳しく見てみましょう。

＜立地が良い＞

常に人気があって高値をキープできるのは、立地の良い物件です。まず重要なのが、最寄り駅までの距離です。駅から徒歩10分以内かどうかが目安になります。徒歩9分と11分では、時間としてはそこまで違いはありませんが、広告で見るとこの2分の差が大きく感じられるでしょう。特にマンションの場合は、駅からなるだけ近いものが好まれる傾向にあります。都心へのアクセスや利用できる沿線の数、急行や快速が停車するかどうかなども重要です。

一方、子育て世帯をメインに需要があるのが、緑が多く静かな環境にある一戸建てです。日頃車を利用している家庭であれば、最寄り駅からのアクセスはさほど重要ではありません。それよりも、病院やスーパー、公園や学校、図書館や市役所などの施設が近隣にある立地が好まれ、資産価値も高くなります。

＜間取りや広さが一般的＞

住宅を購入するのは、やはり単身者よりも家族の場合がほとんどです。そのため、分譲住宅のチラシで見るような一般的な間取りや広さで、さらに人気のある設備がそろっている住宅は、より広いターゲット層にアピールでき、より高い価格で売買されやすくなります。ただし、地域ごとにニーズの高い住宅が違ってきますので、同じ間取り、広さ、設備の物件でも、ある地域では需要が高く、別の地域では需要が低いなんてこともありえます。

＜状態が良い＞

築年数がある程度経った一戸建てとなると、普段どのように家を管理していたかによって状態に差が出てきます。家の外、中ともに適度にメンテナンスを施してきた家だと、経年変化は見られても全体的に良い印象を与えられるでしょう。

一方、マンションの場合は、専有部分のメンテナンスは自分でできても、共有部分の状態は管理会社に左右されることがあります。もし共有部分のメンテナンスが不十分だと感じるのであれば、管理会社に掛け合ってみるのも良いでしょう。

＜デザインや雰囲気が良い＞

高値で売買される物件は、必ずしも立地や築年数などの条件が良いものとは限りません。見た目がお洒落で魅力的だったり、親しみやすく暖かい感じがしたりする物件など、デザインに長けていたり雰囲気が良かったりする物件に関心を持つ買い手も多いため、売り出し価格を高めに設定しても売却できる可能性が高いでしょう。

売れにくい家を早く高く売るために

所有する住宅に上記のような特徴が見られない場合、本当に売却できるのかどうか不安になってしまう方もいらっしゃるでしょう。高く売れる条件があまり見られない住宅でも、できるだけ高い価格で売却できるように工夫をすることは可能です。今さら立地や間取り、築年数などの条件はどうすることもできないため、何を売りにするかではなく、どのように売り出すかに重点をシフトしてみましょう。

＜売り出し価格＞

なるべく早く、なるべく高く売却するためには、どれくらいの価格にすべきでしょうか。相場よりお手頃な価格だと早期に売却できる可能性は高くなります。反対に、ローンの支払いが残っていたり買い替えを考えていたりする場合は、できるだけ高値で売却することが望まれるでしょう。また、不動産の取引では必ずと言って良いほど価格交渉が入るため、その分を加味して価格設定をすることもあるでしょう。ただし、なかなか買い手が現れないと「売れない理由があるのかな」と疑問を持たれることもあります。

売り出し価格を決定する際に考慮に入れるべき要素は多々ありますが、特に大切なのは、売り出したら早期に買い手がつきそうな価格を設定することです。相場価格や査定価格を参考にし、自分の事情も踏まえながら、最適な売り出し価格を設定しましょう。

＜売り出し時期＞

売り出し時期は、買い手の事情や不動産市場の動向を見ながら、自分のスケジュールや売却の理由などを考慮に入れて決定しましょう。一般的に、転勤や就職、進学などで転居が多くなる2月から3月、そして8月から9月に不動産は売れやすくなります。他にも、結婚や出産を理由に新居を購入する人もいます。所有する物件がどのような層に一番アピールできるのか、ターゲットを分析して売却時期を検討してみることも大切です。

＜不動産会社の選び方＞

不動産の売却が成功するかどうかは、どの不動産会社に仲介を依頼するかが鍵になります。実際に、仲介を依頼した不動産会社や営業担当者によって売却価格が大きく変わってくることがあります。まずは、一括査定で複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。その後、気になった不動産会社があれば、各社の得意とする分野やエリア、販売実績、担当者との相性などを比較検討し、最も信頼のおける会社を選択しましょう。

不動産会社が決まったら媒介契約を結びますが、契約のタイプは「一般媒介契約」「専任媒介契約」そして「専属専任媒介契約」の3種類あります。どの契約形態にもメリット、デメリットが存在するので、自分に合った契約形態を見極める必要があります。

「この家に住んでみたい」と思ってもらえるように

もし将来的に家の売却を考えているなら、「この家に住んでみたい」と思ってもらえるような外観、内観作りを日頃から心がけておくことが大切です。中古住宅であれば、多くの場合、居住中に売却が決まります。そのため、外から見える場所や庭の掃除、手入れなどは普段から小まめに行い、外観の印象を良くしておきましょう。また、家具を新調する際や室内のインテリアを変更する際は、内覧で買主に見せることを想定して、モデルルームのような雰囲気作りをしてみても良いかもしれませんね。

買主の心を掴むために日頃からできる工夫やメンテナンスはたくさんあります。最終的に売却しなかったとしても、将来子供に譲ることになるかもしれません。いずれにせよ、快適に過ごせる空間を普段から維持しておくことは、自分や家族のためにもなるのです。

まとめ

将来自宅を売却する可能性があるならば、今のうちから周辺の環境や利便性、住み心地など、どのような点がアピールポイントになるか考えておきましょう。住んでいるからこそわかる魅力があるはずです。立地や築年数など、後からどうすることもできない点もあります。そんな時は、家を魅力的に見せる工夫を日頃から取り入れて、家自体の印象をよくしておきましょう。

不動産売却の知識
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