土地売却のポイント - 不動産売却の知識 - 土地・家の売却・買取

所有している土地をなかなか有効活用できず、売却することを検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。そのような方のために、今回は土地売却について事前に把握しておきたい基礎知識をご紹介します。また、土地売却ならではの注意点やポイントも合わせてまとめていますので、参考にされてください。

土地売却の流れ

まずは、土地の売却がどのような流れで進むのか把握しておきましょう。大きな流れはマンションや一戸建ての売却と変わりませんが、土地特有のポイントも押さえながら解説していきます。

売却準備	・現状把握・事前準備・土地の査定依頼・不動産会社との媒介契約締結・売り出し価格の決定
売却活動中	・購入希望者との条件交渉・購入希望者との売買契約締結
売買契約締結後	・決済・引き渡し・確定申告

＜現状把握＞

土地を売却するならば、まずは土地の現状を把握しておきましょう。立地はもちろんのこと、隣接地や道路との境界、相続した土地かどうか、更地か、あるいは家が立っているかどうかなど、確認しておきましょう。

＜事前準備＞

不動産会社に相談をする前に、事前にしておくべきこともあれば、準備しておくべきものもあります。１つずつ詳しくみていきましょう。

●相場を調べる

できるだけ高く、早く売るためには、事前に相場を調べておくことが大切です。適正価格を把握しておけば、売り出してもなかなか売れないという事態や値下げ交渉で安く買い叩かれるという事態も避けられるでしょう。また、事前に相場を知っておけば、不動産会社に査定を依頼した際、提供された査定額が極端に高いもしくは低いということを判断できるため、査定額の根拠を求める基準になるでしょう。土地の評価額は「全国地価マップ（一般財団法人資産評価システム研究センター）」で、実際に行われた土地の取引価格は「土地総合情報システム（国土交通省）」でそれぞれ調べることができます。

＊参考サイト＊
・全国地価マップ（一般財団法人資産評価システム研究センター）
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
・土地総合情報システム（国土交通省）
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

●必要書類を準備する

土地の売却には様々な書類や資料が必要になります。取引をスムーズに進めるためにも、事前に準備しておきましょう。本人確認のための「身分証明書」「実印」「印鑑証明書」「住民票」や、登記のための「登記済確認証もしくは登記識別情報」、それから税額を確認するための「固定資産納税通知書及び固定資産税評価証明書」などは必須になります。

また、土地を売却する場合、隣接地との境界が記載された「土地測量図」や隣地の所有者と境界線について合意したことが記されている「境界確認書」も必要になります。相続した土地の場合は、土地所有者の名義が確認できる「不動産登記簿謄本（登記事項説明書）」、また「土地取得時の契約書」なども売却後の確定申告の際に必要になるので用意しておきましょう。隣接地との境界があやふやな場合や権利関係が複雑な場合は、対処したり書類を準備するのに時間がかかってしまう可能性があります。何事も早め早めの行動を心がけましょう。

●土地をきれいにする

売却したい土地が長い間空き地の状態であれば、雑草が生えていたりゴミが不法投棄されたりしている可能性があります。そのような土地はいくら他の条件が良くても印象が悪くなってしまい、購入希望者があらわれても減額交渉されてしまうかもしれません。現地案内の際に良い印象を持ってもらえるよう、事前にきれいな状態に整えておきましょう。不法投棄されたゴミや雑草の除去などは業者に依頼するという手段もあります。

●アピールポイントを整理する

マンションや一戸建ての売却と同じように、土地を売却する場合もアピールポイントを整理しておきましょう。例えば、公共交通機関へのアクセスや車を利用した場合のアクセスの良さ、学校や病院、スーパーや公園などの施設までの距離、周辺環境などについての情報は事前に整理しておきましょう。

＜土地の査定依頼＞

現状把握と事前準備が終わったら、次は実際に不動産会社に査定を依頼してみましょう。査定を依頼する時は、必ず複数の業者に依頼しましょう。インターネットにて無料で依頼できる一括査定は、同時に複数の不動産会社に査定を依頼できるのでおすすめです。その後、各不動産会社から算出された査定価格や各不動産会社の提供しているサービス、各担当者の対応などを比較し、印象の良かった数社に訪問査定を依頼して実際に土地を見てもらいましょう。訪問査定ではより精度の高い査定価格が期待できるため、適正な売り出し価格を決定する際の参考になります。

＜不動産会社との媒介契約締結＞

査定を通して信頼できそうな不動産会社が見つかれば、媒介契約の締結に進みます。売却のパートナーとなる不動産会社選びは、土地の売却が成功するかどうかの鍵になります。というのも、仲介を依頼した不動産会社や担当者の手腕によって、成約価格や売却までにかかる時間などにばらつきが出るからです。どの不動産会社が最適か見極める際は、知名度や会社の規模よりも、所有している土地がある地域において土地の売却を得意とする不動産会社を選ぶようにしましょう。また、不動産会社の提供しているサービス、担当者の人柄や実績なども考慮に入れて慎重に検討しましょう。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの形態があります。
いずれの契約形態にもメリット、デメリットがありますので、売却する理由や売却期限などを考慮に入れて最適な契約形態を選択しましょう。

＜売り出し価格の決定と売却活動の開始＞

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、売り出し価格を決定します。売却に至った事情も踏まえながら相場や査定価格を参考にして設定しましょう。売り出し価格は売却希望額よりも少し高めに設定しておくことをおすすめします。なぜなら、購入希望者から値下げの交渉を受けたり、売却活動中に値段を下げたりする可能性があるからです。

売り出し価格が決まれば、土地の情報を開示して売却活動を開始します。基本的に、売却活動は不動産会社主体で進みます。ただし、できるだけ早く高く土地を売却したいのであれば、何でも不動産会社任せにせずに売却活動に積極的に関わっていく姿勢が大切です。

＜買主との価格および条件交渉＞

買主があらわれたら、不動産会社を通して「購入申込書」が届きます。その書類には、購入希望価格や支払い条件、引き渡し希望日、ローン借入の有無などが書かれています。売主として譲歩できるところ、できないところなどをはっきりさせましょう。もし買主の提示した価格、条件で承諾できない箇所があれば、話し合いで調整しながら双方が納得できる売買契約書を作成していきます。

＜買主との売買契約締結＞

買主と価格や条件について調整し、お互いに合意できれば、売買契約の締結に進みます。売買契約書や重要事項説明書などの書類は不動産会社が作成してくれます。契約書などの書類の内容は十分注意して確認するようにしましょう。売買契約の当日は、まず売買契約の締結に先立って、宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げ説明を行います。その後、売買契約の締結、買主から売主への手付金支払いが行われます。

＜決済と引き渡し＞

売買契約を締結したら、最後に決済と土地の引き渡しをして取引が完了となります。当日は、まず買主から売主へ残代金が支払われ、売主は買主に必要書類を渡します。それから、土地の所有者を売主から買主へ移転する所有者移転登記の手続きを行います。一般的には、不動産会社が手配した司法書士が代理で手続きを行います。手続きは法務局で行うため、通常引き渡しは法務局が業務を取り扱っている平日に行われます。こうして登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、取引の完了です。

＜確定申告＞

土地を売却した後は、売却によって利益が出た場合はもちろん、損失が出た場合でも必ず確定申告をしましょう。土地の売却で利益が出た場合、その利益は所得としてみなされるので、確定申告をして譲渡所得税を納めないといけません。申告をしなかったり申告内容にミスがあったりするとペナルティーが課せられるので注意が必要です。売却益が出た場合に活用できる特例や控除もあるため、うまく活用できれば税金を抑えることができます。適用を受けるには一定の要件を満たす必要があるため、事前に確認しておきましょう。

一方、損失が出た場合には譲渡所得税は課せられないため、法律上は確定申告をする必要はありません。しかし、譲渡益が出た場合と同じく、要件を満たせば適用を受けられる特例や控除があります。このような特例や控除は確定申告をしないと活用できないため、土地を売却したら必ず確定申告を行うようにしましょう。

確定申告は、原則土地を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。申告方法は3つ、税務署や確定申告センターで直接申告する方法、インターネットのe-Taxを利用して申告する方法、そしてパソコンでデータを入力しそれを印刷して郵送する方法があります。自分に合った申告方法を事前に選択しておいて、申告期間が始まったらできるだけ早く申告するようにしましょう。

土地売却にかかる費用と税金

土地を売却するには様々な費用や税金がかかります。主な費用、税金は以下の通りです。支払いのタイミングに合わせて準備しておきましょう。中には、条件によっては高額になるものもありますので、注意しておきましょう。

＜費用＞

項目	目安	支払いのタイミング
仲介手数料	上限：（売却額×3％）＋6万円 ※売却金額が400万円を超える場合。	売買契約時～引き渡し時
登記費用・司法書士報酬	抵当権抹消登記・所有権移転登記などにかかる費用。司法書士へ依頼するなら1万円から3万円程度。	決済時
ローンの繰り上げ返済手数料	ローンが残っている場合は一括返済をする必要があるが、一括返済には手数料がかかる。金融機関や返済手段によって手数料の金額は異なる。目安は5,000円から3万円。	決済時
測量費用	隣接する土地との境界をはっきりさせるため、土地の面積を測る必要がある。費用は、土地の面積や形状、隣接する土地の状況などによって異なる。目安は、隣接地の所有者が役所の場合は60〜80万円、民間の場合は35〜45万円程度。	測量後
解体費用	更地にして売却する場合は、建物の解体費用がかかる。目安は、木材なら3~5万／坪、鉄骨なら4~6万／坪、鉄筋コンクリートなら6~8万／坪程度。	解体工事後

＜税金＞

項目	目安	支払いのタイミング
印紙税	400円〜60万円（軽減税率の場合は200円〜48万円） ※売却金額によって異なる。	売買契約時
登録免許税	ローンの抵当権が残っている場合は抵当権を抹消する必要がある。費用は、不動産1個につき1,000円。売却する土地が2筆あれば2,000円。	決済時
譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）	売却益が出た場合に課せられる所得税と住民税。売却した年の1月1日時点での保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%、5年超なら譲渡所得の20.315%。	売却した翌年の確定申告時

土地売却ケースごとの注意点

土地には種類がいろいろあるため、どのような土地を売却するかによって事前準備や注意しておかなければならないことが異なってきます。確認を怠ると後々大きなトラブルに発展してしまう可能性もありますので、不動産会社に相談する前に売却ケースごとのポイントを確認しておきましょう。

＜隣接地との境界が曖昧なケース＞

土地を売却するにあたり測量は義務ではありません。しかし、測量を行い隣接する土地との境界を明確にしておくことで隣接地の所有者と境界について揉めるリスクを回避できるため、買主にとっては安心材料になります。また、測量によって正しい土地面積を算出できるため、売却価格をアップさせられる可能性があります。測量には費用がかかりますが、隣接地の所有者とのトラブルを避けるためにも、境界線が明確でない場合は測量をしておくことが重要です。

＜古家があるケース＞

売却したい土地に建物がある場合は、建物を残して売却するか、建物を解体して更地にしてから売却するか迷われる方もいらっしゃるでしょう。どちらの方法にもメリット・デメリットが存在するため、それらを把握した上で不動産会社とも相談しながら決定しましょう。

●古家付きのまま売却する

最大のメリットは、解体費用を負担する必要がないということでしょう。古家が木造一戸建ての場合、解体費用は大体100万円前後かかってきます。また、古家を残すことで固定資産税の減税措置が適用になるため、建物がない土地の場合と比べて最大6分の1まで減税されます。しかし、古家付きの土地だと買主が解体費用を負担しなければならないため、売却価格が相場よりも低くなりやすいというデメリットがあります。また、建物が立っていると土地の用途が限られたり、地盤の強度や地中埋設物の有無などを詳しく把握できなかったりするため、買い手が付きにくい傾向にあります。

●更地にして売却する

古家付きの土地と比べ、更地の方が売却は簡単で売却にかかる期間も短くなると言われています。なぜなら、土地を探している買主の多くは新築を検討しているため、すぐに着工できる更地の方が流通性が高いのです。また、更地であれば地中埋設物の確認や地盤調査、土壌調査などが行いやすく、売却後に土地の状態が原因でトラブルになるリスクをなくすことができます。さらに、土地が売れるまでは更地を駐車場などとして貸し出して活用することも可能です。

一方で、解体費用を負担しなければならないことはデメリットです。また、土地が売れない間に支払わなければならない固定資産税の額は、古家を残していた場合と比べると大幅に増えてしまうこともデメリットになるでしょう。

＜相続した土地を売却するケース＞

土地を売却できるのは、不動産登記簿謄本（登記事項説明書）に記載されている名義人のみです。相続した土地を売却したいのであれば、まずは相続登記をして相続した土地の名義人を被相続人から売主本人に変更しておきましょう。相続登記の手続きでは、戸籍謄本や除籍謄本、住民票、印鑑証明書などの書類を法務局に提出する必要があります。手続きには時間や手間がかかるため、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼して代理で手続きしてもらうのが一般的です。

なお、土地を相続した場合は相続税を支払わなければならず、相続が発生してから10ヶ月以内に申告する必要があります。土地を売却して相続税の支払いに当てることも可能ですが、申告期限までに売ろうとして相場よりも低い価格で売却してしまわないように注意しておきましょう。また、相続した土地を売却して売却益が出た場合は、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）も納めなければなりません。ただし、売却が相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に完了していれば、「相続税の取得費加算の特例」の適用を受けることができます。この特例が活用できれば、相続税の一定額を不動産取得時にかかった費用として加算することができるため、土地売却で発生した譲渡税を軽減することができます。

＜共有名義の土地を売却するケース＞

複数人で共有して所有している土地を売却するには、まず「持分割合」を確認しましょう。持分割合とは、それぞれの名義人が所有している土地の割合のことで、法務局で取得できる土地の登記事項証明書
に記載されています。共有名義の土地を売却する方法はいくつかあります。まずは、共有者全員の承諾を得た上で全ての土地を売却する方法です。売却代金は、持分割合に応じて受け取ることができます。また、自分の持ち分を他の共有者に買い取ってもらう方法もあります。さらに、土地の持分割合に応じで分筆し、自分の持ち分である土地のみを売却することも可能です。

共有名義の土地の売却は特殊で、通常の単独名義の土地の売却よりも時間がかかる傾向にあります。また、共有者同士でトラブルに発展することも少なくありません。共有名義の土地の売却を検討しているのであれば、まずは共有者同士でよく話し合い、お互いに納得した上で売却することが大切です。

＜土地が遠方にあるケース＞

普段の生活圏内から遠く離れた場所にある土地を売却する場合、手続きの度に何度も足を運ぶのは大変です。できるだけ現地に赴かずに売却するには、信頼のおける現地の不動産会社を見つけられるかが重要です。現地の事情に詳しい不動産会社であれば、適正な査定価格をすぐに算出でき、売却活動にもスムーズに移行できるでしょう。また、その地域にネットワークを持っているため、買主候補も見つけやすくなるでしょう。

遠隔地にある土地を売却する方法は、主に3つあります。まずは、不動産会社が売主と買主のところへ契約書を持参し、売主、買主がそれぞれ契約書に署名、捺印をすることで契約の締結とする「持ち回り契約」という方法があります。現在は郵送で行うことも増えています。また、配偶者や親戚などを代理人に立て、代わりに契約を締結してもらう方法もあります。代理人が立てられない場合は、司法書士に依頼して手続きをしてもらうことも可能です。

媒介契約の形態は、専任媒介契約や専属専任媒介契約が良いでしょう。この2つの契約形態では売主が媒介契約を結べる不動産会社は一社のみになりますが、不動産会社は売主に売却活動を報告する義務があるため、遠方にいながらも売却活動の状況をしっかり確認することができます。遠方にある土地を売却するには近隣の土地を売却する場合に比べ時間も手間もかかるため、しっかりとした計画を立てて売却に臨みましょう。

＜貸し出している土地を売却するケース＞

賃貸中の土地を売却するには、借地人に立ち退いてもらってから売却する方法と、貸し出したまま収益不動産として売却する方法があります。立ち退いてもらってから売却する場合、通常の更地と同様に売却できますが、立ち退き料が発生したり立ち退きに時間がかかったりする可能性があります。収益不動産として売却する場合、売却のターゲットは投資家になるため、利回りが重視されます。

土地売却に関するよくある質問

Q. 土地を高く売るためにできることはありますか？

土地をより高値で売るためには、まずは隣接地との境界線をはっきりさせておくことが大切です。というのも、境界が明確でない土地の場合、隣接地の所有者との境界トラブルに発展するリスクがあり、値下がりの原因になってしまうからです。一方で、事前に土壌汚染の有無や地盤などを調査して安全な土地であることを証明できれば、買主に安心感を与えることができ、価格を引き上げられる要素になります。また、古家付きの土地であれば、古家付きで売った方が更地で売るよりも高く売却できるでしょう。というのも、古家付きの場合は買主が住宅ローンの融資を受けやすいため、高値でも購入しやすいのです。

Q. ローンが残っていても土地の売却はできますか？

ローン残債がある場合でも、土地に設定されている抵当権を外すことができれば売却可能です。抵当権とは金融機関がローンの対象となる不動産に設定する権利のことで、債務者がローンを返済できない場合、金融機関はその不動産を差し押さえて競売にかけることができます。この抵当権を抹消するにはローンを完済する必要があります。方法としては、まずは売却代金でローンを一括返済する方法があります。買い替えの場合は、買い替えローンを利用してローン残債を新たに購入する不動産の購入資金に上乗せする方法もあります。

Q. 個人間でも土地の売買は可能ですか？

個人間での売買は法律上問題ありませんが、不動産会社に仲介してもらって売却することをおすすめします。不動産の売買には専門的な知識やノウハウが必要な上、個人での売買となれば、複雑な手続きや売買契約書などの書類の作成、価格交渉なども個人で行う必要があります。そのため、知識不足や書類の不備によってトラブルに発展してしまう可能性があります。個人間の売買では仲介手数料がかからないというメリットがありますが、仲介手数料を払ってでも不動産取引のプロである不動産会社に仲介してもらって売却する方が、安全かつスムーズに売却を進められるでしょう。

Q. なかなか売却まで結び付かず困っています。どうすればいいですか？

買い手がなかなか見つからない場合は、まずはどうして売れないのか原因を特定することが重要です。主に「価格」「土地」そして「不動産会社」が原因である場合が多いです。

売り出し価格に問題がある場合は、相場や査定価格をもう一度チェックし、土地のある地域の特性や需要などを考慮に入れて価格戦略を見直しましょう。土地そのものに問題がある場合は、地盤が緩い、土壌汚染物質が検出されている、需要が全くない場所にある、法律で制限されて建物が建てられない、などが原因で売れにくくなるケースもあります。ただ、売主として対応できる範囲で土地の条件を改善することで売れやすくすることは可能です。不動産会社に問題がある場合は、媒介契約の形態を見直したり、別の不動産会社に変更したりすることを検討してみましょう。

以上のような対策をとっても売れない場合は、不動産会社に買い取ってもらう「買取」という方法もあります。買取の場合、仲介手数料はかかりませんが、仲介で売却した時と比べて売却価格が3割から4割ほど安くなると言われています。どうしても手放したい場合は、不動産会社に土地を買い取ってもらえるか相談してみるとよいでしょう。

まとめ

今回は、土地を売却する際の流れ、必要になる費用や税金、売却ケースごとのポイントなどについてご紹介しました。活用していない土地を所有し続ければ、維持費や管理費、税金がかかることはもちろん、雑草や害虫、不法投棄などが原因で近隣トラブルに発展してしまうこともあるかもしれません。今後も活用するつもりがなければ、売却を検討することをおすすめします。